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Le Blog

La révision du loyer du bail commercial : retour sur quelques décisions de la jurisprudence

  • 11 Avr 2017

Dans un contexte économique difficile, les ajustements de loyer mis en œuvre par le bailleur suscitent de plus en plus de contestations, lesquelles amènent régulièrement les tribunaux à se positionner sur ce sujet.

A titre liminaire, il est rappelé que la révision du loyer, telle que prévue par les dispositions des articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, peut intervenir dans les conditions suivantes :

  • En application d’une clause d’indexation, ou clause d’échelle mobile, périodique, fondée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou, pour les baux plus anciens, sur l’indice du coût de la construction (ICC) ;
  • Au titre de la révision légale fondée sur une variation de loyer de plus d’un quart (soit 25%), à la hausse ou à la baisse, par rapport au loyer précédemment fixé, contractuellement ou judiciairement, et qui résulterait de l’application d’une clause d’indexation ;
  • Au titre de la révision légale triennale, laquelle est indépendante de l’insertion d’une clause d’indexation dans le contrat de bail ;
  • Dans le cadre de la procédure dite de déplafonnement applicable aux baux commerciaux dont la durée est supérieure à douze ans.

Parmi ces modes d’ajustement du loyer du bail commercial, c’est en matière de clause d’indexation que les juges de la Cour de Cassation, juridiction suprême française, sont le plus récemment intervenus.

En effet, alors que le principe de validité des clauses d’indexation est admis de manière constante depuis 2013, il a été précisé « qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse » (arrêt de la troisième chambre civile du 14 janvier 2016, n° 14-24681).

Au-delà des clauses de variation ne jouant qu’à la hausse, cet arrêt pose la question de la licéité des clauses dites « tunnel » : ces clauses prévoient un principe de réciprocité mais avec une efficacité limitée, la hausse et la baisse du loyer ne pouvant excéder certains seuils.

Les dernières évolutions de la jurisprudence invitent à faire preuve de prudence et à renoncer aux aménagements de ce type dans les contrats de bail.

Par ailleurs, par deux décisions du 15 décembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a apporté les précisions suivantes en ce qui concerne l’appréciation de la variation de plus du quart du loyer par application de la clause d’indexation :

  • D’une part, la variation de loyer doit être calculée sur la base du loyer théorique résultant de l’application de la clause d’indexation, et ce, même si le loyer effectivement versé est différent (arrêt du 15 décembre 2016, n° 15-27148) ;
  • D’autre part, le loyer initial pris en compte pour calculer la variation de loyer doit être le dernier loyer fixé par les parties ou par le juge (arrêt du 15 décembre 2016, n° 15-23069) , lequel correspond :
  1. Soit au loyer contractuel déterminé lors de la conclusion du bail,
  2. Soit au loyer déterminé par les parties ou par le juge lors du renouvellement du bail,
  3. Soit au loyer déterminé par les parties ou par le juge dans le cadre d’une précédente révision légale (triennale ou par variation de loyer).

Ces récentes décisions rendues par les juridictions françaises soulignent ainsi l’importance de faire preuve de vigilance et d’être accompagné à la fois pour la rédaction de la clause d’indexation d’un bail commercial et pour sa mise en œuvre.

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